相続登記を放置すると高まる4つのリスク

相続登記を未了のまま放置することには、改正不動産登記法に基づく公法上の義務違反（過料）という新たなリスクに加え、第三者に対して所有権を主張できなくなる私法上のリスク、不動産の処分や活用が困難になるリスク、そして将来的に権利関係が複雑化するリスクという4つのリスクを高めることにつながります。本稿ではそれらのリスクについて説明していきます。

１．過料に処せられるかもしれない

不動産登記法の改正（2024年4月1日施行）により、相続登記の申請が義務化されました。不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権移転登記を申請しなければなりません。

遺産分割協議が成立した場合も、その内容に基づき、遺産分割の日から3年以内に登記を申請する追加的な義務が生じます。正当な理由なくこれらの申請義務を怠ったときは、10万円以下の過料に処せられる可能性があります。

この義務化は施行日（2024年4月1日）以前に発生した相続にも適用される経過措置が設けられています。その場合、相続による所有権取得を知った日または施行日のいずれか遅い日から3年以内に申請が必要です。

２．不動産の所有権を他人に主張できない可能性

民法上、不動産の物権変動は登記をしなければ第三者に主張することができません。特に、法定相続分という法律で定められた権利を超える権利の取得については、登記を備えなければ、その超過分を第三者に主張できません。

例えば、遺産分割協議により一人の相続人が単独所有権を得たとしても、登記をする前に他の相続人が勝手に自分の持分について登記を行い、それを第三者に売却して登記を移転させた場合、当初の相続人はその持分を失うリスクがあります（その第三者が背信的悪意者とよばれる、よほど悪いヤツでない限り、単独所有権を主張できません）。

３．不動産を売ったり、活用できない

相続登記をして所有権を確定させない限り、その不動産を売却したり、担保にして銀行から融資（抵当権設定等）を受けたりすることができません。

相続発生後は全ての相続人が法定相続分で共有している状態となるため、登記を放置して権利関係を明確にしないと、将来的な財産処分が極めて困難になります。

４．次の世代へ問題を残すことになる

相続登記をせずに放置している間に別の相続人が死亡すると「数次相続」が発生します。これにより、相続人がねずみ算式に増加し、面識のない者や連絡先不明の者が含まれるようになると、遺産分割協議自体が成立しなくなる恐れがあります。

このような状況を放置すると、空き家問題や不法投棄の発生、公共事業の停滞など、所有者不明土地問題として現在すでに顕在化している社会的な不利益をさらに悪化させて次の世代に渡すことになってしまいます。

５．まとめ

結論として、相続登記を怠ることは、法的な罰則（過料）の対象となるだけでなく、自己の権利を失うリスクや不動産の価値活用を阻害する深刻な事態を招くため、速やかな登記申請が強く求められます。なお、直ちに相続登記が困難な場合には「相続人申告登記」を行うことで申請義務を履行したとみなされる制度も活用可能です。